아파트 있어도 개인회생 가능할까? 담보대출·전세보증금 청산가치 계산법

부동산 등기부에 내 이름이 올라가 있다는 이유만으로 개인회생을 포기하는 분들이 있습니다.

안녕하세요. 개인회생 사건을 맡고 있는 이창희 변호사입니다.

개인파산은 보유재산을 환가해 채권자들에게 배당하는 것이 원칙이지만, 개인회생은 재산을 보유한 상태에서도 장래 소득으로 채무를 변제할 수 있습니다.

다만 재산이 있어도 신청할 수 있다는 말과 아무런 조건 없이 집을 지킬 수 있다는 말은 다릅니다.

법원은 아파트 시세나 임차보증금 액면 그대로가 아니라 담보대출, 면제재산 등을 반영한 ‘청산가치’를 계산합니다.

여기에 개인회생 변제금과 담보대출을 동시에 감당할 수 있는지도 함께 확인합니다.

⏱️ 글 핵심 요약

• 핵심 포인트 1: 아파트 시세가 높더라도 실제 담보대출 잔액을 제외한 순가치가 적다면 청산가치도 낮게 산정될 수 있습니다.

• 핵심 포인트 2: 부동산 청산가치가 0원이더라도 담보대출을 연체하면 은행이 별제권을 행사해 경매를 진행할 수 있습니다.

• 핵심 포인트 3: 서울 임차보증금 5,500만 원은 모든 세입자에게 자동 공제되지 않으며 소액임차인 요건과 면제재산 인정 여부를 확인해야 합니다.

1. 청산가치는 재산 시세가 아니라 ‘실제로 남는 순재산’입니다

개인회생에서 말하는 청산가치는 채무자가 현재 파산한다고 가정했을 때 채권자들에게 배당할 수 있는 재산의 가치를 뜻합니다.

따라서 아파트 시세가 높다는 이유만으로 그 금액 전체가 청산가치에 반영되는 것은 아닙니다.

부동산에 설정된 담보권과 인정되는 면제재산 등을 반영해 실제 남는 순가치를 계산합니다.

개인회생에서는 이를 ‘청산가치 보장의 원칙’이라고 합니다.

청산가치는 개인회생 신청 자체를 막는 기준이라기보다 최소한 얼마를 변제해야 하는지를 결정하는 기준에 가깝습니다.

2. 담보대출이 많다면 아파트 청산가치는 낮아질 수 있습니다

부동산 청산가치의 기본적인 계산 구조는 다음과 같습니다.

부동산 평가액 - 실제 담보채무 잔액 = 부동산 순가치

예를 들어 아파트 평가액이 6억 원이고 실제 주택담보대출 잔액이 5억 4천만 원이라면, 다른 조정 요소를 제외한 부동산 순가치는 약 6천만 원입니다.

집값이 내려가 부동산 평가액보다 담보채무가 많아진 이른바 ‘깡통주택’이라면 해당 부동산의 순가치를 0원으로 평가할 가능성도 있습니다.

다만 여기서 두 가지를 주의해야 합니다.

• 첫째, 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액을 무조건 전부 공제하는 것은 아닙니다.
  법원은 부채증명서와 대출잔액 확인서 등을 통해 현재 실제로 담보되는 채무가 얼마인지 확인합니다.

• 둘째, 아파트의 순가치가 0원이어도 전체 청산가치가 0원이 되는 것은 아닙니다.
  예금, 보험 해약환급금, 자동차, 퇴직금, 임차보증금과 최근 처분재산도 함께 계산하기 때문입니다.

무엇보다 개인회생을 신청했다고 주택담보대출까지 자동으로 감면되는 것은 아닙니다.

저당권을 가진 금융기관은 개인회생절차 밖에서 담보권을 행사할 수 있는 ‘별제권’을 갖습니다.

따라서 담보대출을 연체하면 개인회생이 진행 중이어도 금융기관이 경매를 진행할 수 있습니다.

🔗 국가법령정보센터 - 채무자회생법 제586조

집을 유지하려면 개인회생 변제금뿐 아니라 주택담보대출 원리금도 계속 납부할 수 있는지 계산해야 합니다.

3. 전세보증금 공제와 60개월 변제는 자동으로 적용되지 않습니다

임차보증금도 임대인에게 돌려받을 수 있는 채권이므로 원칙적으로 신청인의 재산에 포함됩니다.

다만 채무자회생법은 채무자의 주거 안정을 위해 일정한 임차보증금반환청구권을 면제재산으로 인정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 개인회생에서도 이 규정이 준용됩니다.

2026년 현재 서울특별시에서는 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 소액임차인의 경우 최대 5,500만 원까지 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.

따라서 서울에서 보증금 8천만 원인 주택에 실제 거주하고 있고 다른 요건까지 충족한다면, 5,500만 원을 면제재산으로 인정받고 나머지 2,500만 원만 청산가치에 반영할 수 있습니다.

🔗 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조

그러나 다음과 같은 경우에는 계산이 달라질 수 있습니다.

• 보증금이 해당 지역의 소액임차인 기준을 초과하는 경우

• 주거용 건물이 아니거나 실제 거주 사실이 확인되지 않는 경우

• 보증금반환채권에 질권이나 채권양도가 설정된 경우

• 면제재산 관련 자료와 신청 내용을 제대로 제출하지 않은 경우

청산가치가 높아 36개월 동안 가용소득을 전부 투입해도 기준을 충족하지 못한다면 변제기간 연장을 검토할 수 있습니다.

법률상 변제기간은 원칙적으로 3년입니다. 다만 청산가치 보장 요건을 충족하기 위해 필요한 경우 등 특별한 사정이 있다면 법원의 판단에 따라 최대 5년까지 정할 수 있습니다.

60개월 변제는 월 납입금을 낮추기 위해 자유롭게 선택하는 방식이 아닙니다.

청산가치와 가용소득, 변제계획의 수행 가능성을 구체적으로 설명해 법원의 인가를 받아야 합니다.

💡 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 아파트가 있으면 개인회생을 신청할 수 없나요?

아닙니다. 아파트를 보유하고 있어도 정기적인 소득과 채무 요건을 충족하면 신청할 수 있습니다.

다만 아파트에서 담보채무를 제외한 순가치가 높으면 총변제액도 그 이상으로 정해야 합니다.

Q2. 담보대출이 집값보다 많으면 청산가치는 무조건 0원인가요?

해당 부동산의 순가치는 0원으로 평가될 수 있습니다.

그러나 예금, 보험, 자동차, 퇴직금 등 다른 재산이 있다면 전체 청산가치는 남을 수 있습니다.

Q3. 개인회생을 신청하면 주택담보대출도 감면되나요?

담보권으로 회수할 수 있는 부분은 일반적인 개인회생채권과 다르게 취급됩니다.

담보대출을 연체하면 금융기관이 별제권을 행사할 수 있으므로 집을 유지하려면 별도의 상환계획이 필요합니다.

Q4. 전세대출은 보증금에서 전부 공제할 수 있나요?

대출 형태에 따라 달라집니다. 보증금반환채권에 질권이나 채권양도담보가 설정된 전세대출과 일반 신용대출은 청산가치 계산 방식이 같지 않습니다.

대출 명칭만 보지 말고 약정서와 담보 설정 내용을 확인해야 합니다.

변호사의 조언

개인회생에서 중요한 것은 재산의 겉보기 금액이 아닙니다.

부동산과 보증금에서 실제로 공제할 수 있는 담보채무와 면제재산을 구분하고,

그 결과 남는 순재산을 정확하게 계산해야 합니다.

저는 상담할 때 아파트 시세만 확인하지 않습니다. 등기부의 담보권과 실제 대출잔액, 연체 여부, 월 상환액, 임차보증금의 지역별 보호 범위와 질권 설정 여부까지 함께 살펴봅니다.

집이나 보증금이 있다는 이유만으로 개인회생을 포기하지 마세요.

반대로 청산가치가 낮다는 이유만으로 집을 무조건 지킬 수 있다고 생각해서도 안 됩니다.

신청 전에는 청산가치와 개인회생 변제금, 담보대출 원리금을 동시에 감당할 수 있는지까지 확인해야 재산을 지키면서 절차를 끝까지 이어갈 수 있습니다.